– Na rynku wtórnym dzieje się coś nietypowego – ocenia Marek Wielgo, ekspert portalu GetHome.pl. – Początek roku zwykle przynosi wzrost aktywności sprzedających mieszkania, ale tym razem sytuacja wygląda inaczej. W największych miastach liczba ofert lokali z drugiej ręki zaczęła się kurczyć. Mimo malejącej podaży w części metropolii ceny lokali spadły. Wygląda na to, że rynek wtórny coraz mocniej odczuwa konkurencję ze strony deweloperów – ocenia analityk.
Nie ma fali nowych ogłoszeń mieszkań
Jak podaje GetHome.pl, powołując się na dane przeszukiwarki portali nieruchomości Adradar, pod koniec lutego w całym kraju dostępnych było ok. 141 tys. unikatowych ofert sprzedaży mieszkań. – To praktycznie tyle samo co miesiąc wcześniej, ale jednocześnie aż o ok. 15 proc. mniej niż w lutym ubiegłego roku – zwraca uwagę Marek Wielgo. – To nie pierwszy raz, gdy oferta na rynku wtórnym wyraźnie się kurczy. Podobnie było na początku 2024 r., kiedy gwałtowny wzrost popytu był napędzany programem „Bezpieczny kredyt 2 proc.” Wówczas mieszkania znikały z ogłoszeń w szybkim tempie.
Czytaj więcej:
Oferta mieszkań w Katowicach może się wyprzedawać nawet pięć lat, w Łodzi – ok. dwóch. Nadciąga trzęsienie ziemi?
Pro
Wyraźne oznaki ożywienia kupujących widać także i teraz. – W lutym z portali ogłoszeniowych zniknęło aż 29,5 tys. ofert – o 34 proc. więcej niż w styczniu. Część z nich mogła zostać wycofana z innych powodów, na przykład z powodu zmiany planów właścicieli, jednak skala zjawiska sugeruje, że wiele transakcji doszło do skutku – mówi Marek Wielgo. – Jednocześnie nie pojawiła się typowa dla tego okresu fala nowych ogłoszeń. W lutym na rynek trafiło ok. 29 tys. ofert sprzedaży mieszkań z drugiej ręki – o 17 proc. mniej niż rok wcześniej. W poprzednich latach liczba nowych ogłoszeń była w tym okresie wyraźnie większa.
Jak zmienia się oferta mieszkań w miastach
W Warszawie liczba unikatowych ofert mieszkań z rynku wtórnego zmniejszyła się w lutym, w porównaniu ze styczniem, z 16,2 tys. do 16,1 tys., czyli o ok. 1 proc. Także o 1 proc. spadła oferta lokali w Krakowie i w Trójmieście (do ok. 8,1 tys. mieszkań).
Nieco większe spadki odnotowano w Łodzi i Poznaniu. W pierwszym z tych miast oferta zmniejszyła się o ok. 2 proc., (4,9 tys. mieszkań), w stolicy Wielkopolski o ok. 3 proc., (ok. 3,6 tys.). We Wrocławiu oferta mieszkań z drugiej ręki spadła aż o ok. 5 proc. Pod koniec lutego wynosiła ok. 7,9 tys. Jedynie w Katowicach liczba ofert utrzymała się na poziomie ok. 2,3 tys. mieszkań.
– Jeszcze wyraźniej różnice widać w ujęciu rocznym. We wszystkich metropoliach liczba dostępnych mieszkań jest dziś zdecydowanie mniejsza niż przed rokiem – zwraca uwagę Marek Wielgo. – Największy spadek odnotowano we Wrocławiu – aż o 30 proc. Bardzo duże spadki widać także w Krakowie (o 28 proc.), Warszawie (o 24 proc.) i w Łodzi (o 21 proc.).
Czytaj więcej
Średnia cena ofertowa mkw. nowych mieszkań w Warszawie to już 19,4 tys. zł. Próg 20 tys. zł może przekroczyć jeszcze w tym półroczu – przewidują an...
Na co czekają sprzedający
Marek Wielgo uważa, że jedną z przyczyn mniejszej aktywności sprzedających może być wyjątkowo silna konkurencja ze strony rynku pierwotnego. – Kupujący mają bardzo szeroki wybór nowych mieszkań oferowanych przez deweloperów. Tak duża podaż powoduje presję na ceny, szczególnie w segmencie mieszkań używanych – podkreśla analityk. – W takiej sytuacji część właścicieli mieszkań mogła uznać, że nie jest to najlepszy moment na sprzedaż, odkładając decyzję na później.
Kurcząca się oferta powinna sprzyjać wzrostowi cen mieszkań. Tymczasem lutowe dane pokazują bardziej zróżnicowany obraz rynku.
Średnia cena metra kwadratowego mieszkań z drugiej ręki spadła o ok. 1 proc. w Krakowie (do ok. 16,9 tys. zł) oraz w Katowicach – do ok. 11,7 tys. zł za metr. W Warszawie sytuacja jest stabilna – średnia cena utrzymała się na poziomie ok. 18 tys. zł za metr kwadratowy. Podobnie było w Łodzi, gdzie metr mieszkania z drugiej ręki kosztuje średnio ok. 8,8 tys. zł.
W pozostałych analizowanych metropoliach portal GetHome.pl odnotował w lutym niewielkie wzrosty. W Trójmieście średnia cena metra kwadratowego zwiększyła się o ok. 1 proc., do ok. 16,6 tys. zł. Taki sam wzrost odnotowano we Wrocławiu, gdzie średnia sięga ok. 13,7 tys. zł za metr. W Poznaniu metr kwadratowy mieszkania z rynku wtórnego kosztuje średnio ok. 12,1 tys. zł, co oznacza wzrost o ok. 1 proc.
Jak zmieniły się ceny mieszkań z drugiej ręki w ciągu roku
– W dłuższej perspektywie, w porównaniu z lutym ubiegłego roku, ceny mieszkań z drugiej ręki w większości metropolii są nadal wyższe. Najbardziej wzrosły w Trójmieście, gdzie średnia cena metra kwadratowego jest dziś o ok. 5 proc. wyższa niż rok temu. W Poznaniu wzrost wynosi ok. 4 proc. – podaje Marek Wielgo.
Czytaj więcej:
Na duże mieszkanie trzeba mieć fortunę. To dlatego u deweloperów będą dominować kawalerki i lokale dwupokojowe – przewidują eksperci. Struktura ofe...
Pro
Nieco mniejsze podwyżki odnotowano w Łodzi, gdzie ceny są o ok. 2 proc. wyższe niż przed rokiem, a także w Warszawie i Katowicach – w obu tych miastach wzrost wynosi ok. 1 proc.
Jedynie w dwóch największych rynkach – w Krakowie i we Wrocławiu – średnie ceny mieszkań z drugiej ręki są niższe niż rok wcześniej. W Krakowie różnica wynosi ok. 3 proc., we Wrocławiu sięga ok. 5 proc..
– Malejąca liczba ofert na rynku wtórnym nie oznacza już automatycznie wzrostu cen. Kluczową rolę zaczyna odgrywać konkurencja między rynkiem wtórnym a pierwotnym, a ta w ostatnich miesiącach wyraźnie się zaostrzyła – komentuje Marek Wielgo. – Deweloperzy dysponują bardzo dużą ofertą mieszkań, a dodatkowo w ostatnim roku wyraźnie zwiększyli podaż lokali relatywnie tańszych, skierowanych do klientów kredytowych – komentuje ekspert portalu GetHome.pl.
